I balconi di un condominio non sono parti comuni. Ogni spesa relativa alla manutenzione di ringhiere e sottobalconi rimane a carico del singolo proprietario, a meno che non abbiano una funzione decorativa della facciata condominiale: in tal caso, la spesa viene ripartita tra tutti i condomini.
In un condominio, le spese relative alle parti comuni vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuno [1]; tuttavia, l’elenco di tali parti comuni contenuto nel Codice civile [2] non comprende i balconi, mentre dal 2013 comprende le “facciate” [3].
Questa dimenticanza del legislatore ha complicato l’interpretazione della norma indicata in precedenza, dato che la tematica dei balconi condominiali è sempre stata fonte di accese dispute, proprio con riguardo alla disciplina applicabile in merito alle relative spese da sostenere.
L’evoluzione giurisprudenziale
In passato, si riteneva che i balconi, trattandosi di elementi non necessari all’esistenza dell’edificio, in quanto elementi non portanti della struttura del fabbricato, fossero da considerare di proprietà esclusiva del titolare dell’immobile. Quindi, i relativi costi di manutenzione e rifacimento – anche delle ringhiere – dovevano rimanere a totale carico del proprietario, dovendo soltanto servire a proteggere l’area di calpestio a vantaggio esclusivo del proprietario del balcone [4].
L’evoluzione giurisprudenziale e dottrinale successiva ha, innanzitutto, differenziato il tipo di balcone: i balconi “incassati” all’interno dei muri perimetrali hanno la funzione di sostegno e copertura, quindi sono di proprietà comune dei titolari dei rispettivi piani sovrapposti, i quali si dividono anche le relative spese [5].
I balconi aggettanti, invece, sono quelli che sporgono verso l’esterno dell’edificio, e non hanno alcuna funzione di copertura o sostegno, ma costituiscono soltanto il prolungamento della corrispondente unità immobiliare.
Ebbene, proprio in relazione alle spese relative ai balconi aggettanti, attualmente si tende a dare molta importanza all’eventuale funzione decorativa ed estetica che il balcone assolve per la facciata condominiale. Pertanto, si distingue a seconda che l’intervento manutentivo interessi la struttura portante del balcone – ed in tal caso la spesa sarà a carico esclusivo del proprietario – oppure il suo rivestimento, che va considerato quale bene comune di tutti i condomini se contribuisce al decoro architettonico dell’edificio e come tale ricadente nella disciplina dell’art. 1117 Cod. civ.
Ad oggi, si è giunti a distinguere i vari elementi che compongono il balcone e a ritenerli parti comuni o meno a seconda della funzione che svolgono. In concreto, si può affermare che spettano al singolo proprietario del balcone le spese relative alla parte interna del balcone ed al piano di calpestio come l’impermeabilizzazione e la pavimentazione. Sono parti comuni (e quindi gravano su tutti i condomini) i costi relativi agli elementi esterni dei balconi, quali ringhiere, parapetti, frontalini, fioriere, se contribuiscono all’abbellimento ed al decoro architettonico dell’edificio [6].
Per quanto riguarda il sottobalcone, cioè la parte inferiore del balcone, la giurisprudenza è oscillante; la tesi più remota aveva ritenuto che le spese per la sua manutenzione fossero a carico esclusivo del proprietario dell’appartamento inferiore, potendo corrispondere al soffitto [7].
L’orientamento, ad oggi, prevalente ritiene, invece, che il sottobalcone sia una parte condominiale in quanto visibile dall’esterno, con funzione estetica e decorativa per l’intero edificio, dunque le relative spese di manutenzione dovrebbero gravare su tutti i condomini.
In ogni caso, sarebbe opportuno verificare anche nel regolamento di condominio se tale parte del balcone sia stata considerata di proprietà esclusiva del titolare del balcone o di proprietà condominiale: qualora, infatti, il regolamento non regoli tale aspetto, si dovrebbe escludere la presunzione di condominialità del sottobalcone, con conseguenti oneri di manutenzione a totale carico del proprietario del balcone medesimo [8].
Occorre provare in concreto la funzione decorativa
E’ bene sapere che l’individuazione di tali elementi e la loro funzione decorativo-architettonica non possono essere definiti in astratto, ma devono essere sempre effettuati in concreto, anche in base alle caratteristiche dello stabile, dei luoghi e, come sopra accennato, al regolamento condominiale
La Cassazione ha chiarito che la spesa relativa ai frontalini dei balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini, se non viene provata la loro funzione ornamentale rispetto all’edificio [9].
Un’ultima annotazione: se l’intervento manutentivo riguarda parti individuali del balcone (ad esempio il piano di calpestio), ma i lavori si rendono urgenti perchè sussiste un pericolo per l’incolumità delle persone, allora l’amministratore del condominio può compiere atti conservativi [10] con ratifica successiva da parte dell’assemblea.
In conclusione, da quanto sopra risulta evidente che la soluzione delle problematiche correlate non è sempre agevole, quindi occorre sempre verificare caso per caso la singola situazione.